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【权威发布】2018年5月郴州房地产市场月报!

2018-06-08 来源:百房市场数据研究院 点击 评论

前 言


“人才”这个词似乎可以说是全国5月的关键词,继各个城市出台的房地产政策调控之后,各大城市把人才争夺推向高潮,西安、武汉、长沙、南京等城市纷纷抛出诱人的“政策红包”:宽松落户、就业创业激励、优惠住房政策。各城市引人才的举措一方面是为城市的发展储备能量,另一个更直接的目的就是增加城市住宅的需求量。暂为四线城市的郴州房地产市场“战场”没有二三线城市那么焦灼,同时正处于“房荒”的状态,那么5月市场情况究竟如何,郴州目前“房荒”的状态是否会有改善呢?一起来了解吧!

 

政策动态

【丹东:非本地户籍购房满五年后方可出售】

2018年5月23日,为坚决遏制投机炒房,维护房地产市场秩序,丹东市人民政府又正式印发了《关于坚决遏制投机炒房维护房地产市场秩序有关工作的通知》(下称《通知》),明确提出7条要求。根据最新要求,非本地户籍在丹东购房首套首付须50%以上。非本地户籍人员自签订商品房买卖合同备案满5年,并取得不动产权证书后方可上市交易。

 

百房观点:2018年5月,丹东市政府接二连三出台调控政策,从5月14日丹东市出台《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》,将丹东新区作为限制区域,实行“两年限售”“差别化贷款”“提高首付比例”“商品房销售明码标价”等举措,到现在的《通知》等一系列政策的颁布,丹东市政府坚决遏制投机炒房行为,维护当地房地产稳定运行。

 

【天津人才新政6天落户5800余人】

5月22日,天津市人力资源和社会保障局局长杨光表示,自5月16日政策发布以来,截至21日,直接落户5800余人,领取调档函2.7万多人。天津人社局网站挂出的“海河英才”行动计划的内容显示,对新引入的高层次人才,首套自住房不限购。

百房观点:近段时间以来,各地先后加入了人才争夺战。根据统计数据显示,前五个月内,超过35个城市发布了40多次人才引入政策。这些城市在通过人才引进变相增加当地住房需求,而能不能留住人才,才是当地政府更应该关注的问题。

 

【6个被约谈城市楼市调控升级】

 “五一”前,就楼市调控问题,住建部约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10个城市政府负责人。5月9日,又约谈了成都、太原两市政府负责人。这些被约谈的部分城市楼市此前涨幅均较为明显。据统计,在住建部约谈的城市中,当前长春、哈尔滨、佛山、成都、贵阳、西安6个城市已相继发布调控新政,太原、海口、三亚、昆明、大连、徐州暂未出台相关调控政策。

 

【住建部等四部门:防止提取住房公积金用于炒房投机】

住房城乡建设部与财政部、人民银行、公安部四部门近日联合发布《关于开展治理违规提取住房公积金工作的通知》,要求优先支持提取住房公积金支付房租,提取额度要根据当地租金水平合理确定并及时调整。重点支持提取住房公积金在缴存地或户籍地购买首套普通住房和第二套改善型住房,防止提取住房公积金用于炒房投机。

 

百房观点:住房购买方式有多种,住房公积金贷款是大部分公民选择的一种方式,完善公积金制度是新时代为人民谋福祉的体现,住房公积金制度要进一步扩大受惠面、支持租赁住房、平衡利益分配、加强互助保障,要更加体现公平性、互助性、普惠性。

 

【湖南全面整治房地产非法集资及“烂尾”楼盘】

5月22日,湖南省住房和城乡建设厅官网发布了《关于加强房地产市场风险隐患排查的通知》(以下简称《通知》),《通知》包括持续整顿规范房地产开发、销售、中介行为,全面整治房地产行业非法集资行为,全面整治“烂尾”楼盘,加大老楼危楼安全隐患排查力度,及强化物业管理安全事故防范等5个方面。

 

【长沙限价房新规:由开发商确定毛坯价 暂不管装修价格】

5月7日,长沙市发改委、市住建委和市国土局三部门联合下发《通知》明确提出:长沙限价商品住房销售价格由开发商按其成本确定,且此价格仅是毛坯房的价格。该《通知》对限价房的装修价格并未言及。《通知》规定:长沙市发改委审批处按照《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》(长发改价控〔2017〕388号)规定,监制商品住房毛坯销售基准价格(3个工作日)。

 

百房观点:值得注意的是,《通知》并未提及装修价价格。今年开始,长沙迈入了全装修时代,按照上述政策要求,长沙限价房毛坯和装修分开计价,现在毛坯价格由开发商“自愿”依法按成本定价,但装修价格目前并无硬性政策要求,若是开发商在装修上加价,那么这限价房的价格,预计是也要涨了。

 

土地市场

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2018年5月土地挂牌数量与面积环比


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2018年5月共有2018年5月郴州城区有8宗土地出让,其中,6宗工业用地,2宗商住用地,供应总面积为29.2万平米,环比下降28%。 

 

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2018年5月土地成交数量与面积环比

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5月共有9宗土地成交,其中6宗工业用地,3总商住用地,成交总面积为26.2万平米,环比上涨98.5%。

 

2018年5月郴州城区商住用地成交信息表

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土地市场分析:2018年5月郴州城区土地供应和土地成交都有上涨且工业用地占大部分,其中,总出让土地面积为29.2万平米,成交面积为26.2万平米,梨树山村地块土地面积9812㎡,五岭阁地块占地面积90756.2㎡,商住用地成交面积环比上涨200%。


5月21日,碧桂园以2.6亿拍下五岭阁公园茶园路北侧地块,楼面价达到2903元/㎡,在391笔出价记录之后,溢价率达到299%。


碧桂园五月拍地规划图

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图片来自于湖南省国土资源网(其中:C-1-6为二类居住用地,C-1-7为旅馆用地)


其中地块一20267.8 平米,地块二7488.2平米,地块一为住宅和商业用地,容积率≤3.0,建筑密度≤23%,绿地率≥35%,地块二为旅馆用地,容积率≤4.0。该“天价”地块处于五岭板块CBD商圈之中,交通便利,商业发达,预计开盘价将突破万元大关。碧桂园此次进驻五岭板块势必带动周边整体房价的提升,加之周边交通及生活服务、学校的成熟城市配置,以及五岭板块的新地块稀缺和碧桂园自身强大的品牌效应,吸引了很多忠实的“追随者”。

 

由于碧桂园品牌的高影响力,很多人还忽略了一块地,在5月11日,位于郴江街道梨树山村的地块在69次出价后被人以3878万元的价格拍下,楼面价2635元/㎡,溢价率达88.4%。容积率≤1.5,我们近几月发布的数据显示,梨树山板块近两个月的商品住宅成交量一直位居第一,首先是由于梨树山板块项目库存量较大,新项目较多,另外该板块位于城南,东有爱莲湖板块,北靠龙泉板块,西临五岭板块,可享受五岭商圈的经济条件,有良好的区位优势。另外,梨树山板块由郴州大道和郴资桂大道横穿而过,交通便利,土地使用率高,未来可供开发空间大。

 

郴州楼面价走势图


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2016年5月,郴州商住用地的楼面均价在423元/平米,2017年5月楼面均价在734元/平米,基本无溢价,2018年5月楼面价位2054元/平米,而到今年几宗成交土地的溢价率突破新高,同时郴州县城的土地市场的溢价率也纷纷走高,位于郴州市嘉禾县新城区和谐路的一宗地块,溢价率高达126%,基本挂牌的商住用地均被拍下,同时经历多轮抢拍,这样火爆的土地市场进一步凸显出郴州目前房地产市场的良好氛围,不少开发商的纷纷涌入郴州市场,大量投资。

 

新房市场


 郴州供应面积走势图


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2018年5月郴州供应面积为19.3万平米,环比上涨12.9%,其中郴阳融园和恒大帝景供应量最大,分别为5.8万㎡和2.7万㎡,且近几个月郴州供应总面积趋于平稳。

 

 郴州住宅供销比

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百房观点:从上图可看见,2018年2月开始郴州市住宅供销比一路下降,自2018年3月后供销比持续下降,可见目前郴州市场仍然是供不应求的状态。

 

 郴州商品住房销售趋势图

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2018年5月郴州城区成交商品住宅2954套,成交面积约为32.6万平米,成交均价为6055元/㎡。


2018年5月郴州市城区住宅成交面积与套数环比

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2018年5月郴州市城区住宅成交金额与均价环比 

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2018年5月郴州市城区住宅成交套数与面积同比

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2018年5月郴州市城区住宅成交金额与均价同比 

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百房观点: 

2018年5月郴州城区住宅成交套数、成交面积和成交金额有所下降,但成交均价环比上涨。其中,5月住宅成交套数2954套,环比下降4%。成交面积为32.6万平米,环比下降9%。总成交金额约为18亿,环比下降11%。而5月城区住宅成交均价在不断上涨,环比上个月上涨499元/㎡,增长9%;同比去年同期上涨41%,上涨1754元/㎡。

 

郴州市2017年至今成交均价走势


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百房观点:从趋势图看,2017年至今郴州城区商品住宅成交均价走势稳中有升,从去年5月成交均价为4301元/㎡,到现在均价为6055元/㎡,增长1754元/㎡,同比上涨41%。主要是因为需求影响价格,在郴州供不应求的市场行情下,碧桂园·南平府、美的·云熙府、奥园·中源国际城等改善型住房和鑫沙苑、五岭国际等投资公寓型住宅的成交均价大幅拉高5月整体均价。

 

郴州市城区5月份销售标杆楼盘TOP-20(套数)


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 备注:由于数据收集统计有一定的延迟性,具体报价请以各项目营销销售人员实时报价为主,此价格不作为销售参考依据。


郴州市城区5月份销售标杆楼盘TOP-20(面积)

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 备注:由于数据收集统计有一定的延迟性,具体报价请以各项目营销销售人员实时报价为主,此价格不作为销售参考依据。


百房观点:根据郴州城区5月商品住宅销售标杆楼盘TOP排行榜,从成交套数看,碧桂园·南平府、乾通时代广场、长信广场、五岭国际、鑫沙苑入围前五。


其中碧桂园·南平府5月成交299套位居榜首,5月成交总金额达3.6亿元。碧桂园·南平府位于北湖区寒溪路与八角山路西南面,属于骆仙板块,碧桂园南平府4月28开盘,成交均价8499元/㎡,相对较高,但是由于该项目为精装房,同时购房送车位,外加碧桂园本身大品牌的号召力,自诚意登记开始就备受关注。

 

乾通时代广场排在第二,5月成交住宅273套,成交均价为4983元/㎡,总成交总金额为1.69亿元,乾通时代广场地处武广高铁板块,毗邻高铁西站,交通便利,5月成交均价环比上涨4.6%。

 

长信广场5月成交166套位居第三,成交均价为4796元/㎡,该项目位于梨树山板块,5月成交均价环比上涨18.5%;五岭国际5月成交121套排在第四,成交均价为5955元/㎡,成交面积段以36-70平米之间的公寓户型为主,成交面积4015㎡;鑫沙苑5月成交100套,成交均价6995元/平米,成交面积段同样以54-90平米之间的公寓户型为主,成交面积为2060㎡。

 

另外,巨丰豪斯卡成交均价为9528元/㎡,成交主力为30-60㎡投资户型,且地处五岭板块,周边设施完善,导致均价较高。

 

从成交面积看:碧桂园南平府、乾通时代广场、长信广场、东田金湾、美的·云熙府排在前五。

碧桂园南平府以成交面积42134㎡位居第一,成交主力户型为三室二厅。

乾通时代广场排在第二,总成交面积为33926㎡,主力成交户型为三室二厅和四室二厅。

长信广场排在第三,总成交面积19265㎡,成交主力户型为三室二厅。

东田金湾排在第四,总成交面积14624㎡。美的·云熙府排在第五,总成交面积为12141㎡。

 

郴州市城区各板块商品住宅成交套数对比

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郴州市城区各板块商品住宅成交面积对比

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百房观点:

从板块成交套数看:梨树山板块5月成交量遥遥领先,总成交553套位居第一,占比22%,成交均价为5580元/㎡。成交主力为美的·云熙府和长信广场。

城东板块成交量排在第二,5月成交商品住宅455套,占比18%,成交均价5137元/㎡。成交主力为东田金湾和奥园·中源国际城。

城西高铁板块成交量排在第三,总成交346套,占比14%,成交均价为5071元/㎡。成交主力为乾通时代广场。

 

从成交面积看:

梨树山板块成交面积排在第一,成交面积为6.5万平米,占比20%。城东板块成交5.5万平米,占比17%。骆仙板块成交均价为8319元/㎡,成交面积为4.6万平方米,骆仙板块均价高,正是因为成交主力为碧桂园南平府。


城东板块上月成交均价为5137元/㎡,均价环比上涨7.2%,随着政府机关的迁入,并且是郴州市政府提出的“南延东进、西提北扩”中的“东进”区域,周边有湘南中学、金海中学和湘南学院等优秀教育资源,郴州中医院等医疗设施,以及生源超市和湘南菜市场等购物中心等逐渐成熟的配套设施,预计城东板块未来发展潜力巨大。

 

2018年5月与4月各板块成交均价对比


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百房观点: 

对比四月各板块成交均价,绝大部分板块均价都有上涨,涨幅最大的是五岭板块,环比上涨39.6%,该板块均价上涨的主要原因是巨丰豪斯卡和五岭国际等投资型公寓拉高了整体的均价。另外城西高铁板块、爱莲湖板块、五岭板块、下湄桥板块、东塔板块、北湖板块环比涨幅超过10%。之前,下湄桥板块在郴州各板块中房价偏低,在近两年政府规划的体质改造中,优质楼盘份额占比增加以及周边环境、设施不断改善,吸引下湄桥周边城镇居民也把眼光聚集到这块“房价洼地”,渐渐得到更多市民的关注,新房入住率也慢慢提高。

 

郴州市2018年5月商品房去化结构表

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百房观点: 

从5月商品房去化结构表可以看出,郴州市场成交结构逐步从100-125平米的刚性需求向125平米以上的改善型需求发展,同时125平米以上的改善型需求已经超过刚需面积段,成交占比35.1%,成交总面积为15万平米,同时均价较高,在6500元/平米以上,成交主力为碧桂园南平府和乾通时代广场。

而本月60平以下的投资性户型需求也有所增多,成交均价为6440元/㎡,去化主力项目为五岭国际和鑫沙苑,均位于五岭板块,适合投资与自住,同时由于面积较小,投资金额较少,压力小。

由此可见,郴州房地产市场需求总体趋势是改善户型市场成交份额持续增长,逐渐超过刚需户型成交量,这一市场态势将会随着房价的持续上扬得到放缓。

 

商业市场

5月郴州商业成交面积段分析表


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百房观点: 

2018年5月郴州市商业去化275套,去化总面积为21548平米,去化面积环比上涨59%。其中,40-65平米面积段去化量最多,去化套数占比37%,去化主力为裕湘公馆和湘南大市场。90平米以上的商业涨幅最大,去化面积为10970平米,占比16%,环比上涨45%.去化主力为湘南大市场。

 

各板块商业成交情况图

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百房观点:

从各板块成交商业图看,2018年5月郴州商业成交量最多的是梨树山板块,占比为35%,其成交量全部来源于湘南大市场,成交面积为7539㎡,骆仙板块占比19%,环比上涨533%,板块成交面积为4110㎡,成交主力为碧桂园南平府。五岭板块占比11%,五岭板块成交面积为2276㎡,成交主力为裕湘公馆。裕湘公馆成交量全部来自1栋,1栋户型分普通公寓和Loft公寓,户型多样,Loft公寓空间利用率高。

 

 

 

热点项目

乾通时代广场

地址:郴州市高铁西站正对面


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楼盘简介: 

乾通时代广场项目位于郴州高铁西站正对面,相比而言,虽然高铁板块基础设施还不齐全,周边配套不够完善,但很多人看中的是这一块的发展前景,该项目位于高铁板块附近,未来可以依附高铁形成的“高铁经济”促进城市之间的经济联系和优势互补,加快区域内资本、技术、人力资源的快速流动,城市群间人流、物流效率与质量将大幅度提高,拉动沿线经济和城市群的区域联系,带动相互间的经济发展,越来越多的人民选择高铁板块,投资高铁板块。

 

五岭国际

地址:郴州市民权路新三中对面


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楼盘简介:

五岭国际位处五岭板块民权路新三中对面,五岭过五岭板块是郴州市政治、文化、商业中心,其繁华程度和人、物资源优胜于其他各板块。同时五岭国际自4月开始写字楼公寓开盘前期vip登记,启动宣传,认筹交1000开盘当天抵10000元,本身的区位优势加上前期蓄客准备,到5月20日开盘当天去化成绩亮眼,成交121套,成交面积为6701㎡,成交面积环比上涨66.8%。

 

项目推荐

福城桃源

地址:下湄桥温泉路与司马路交汇处



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项目简介:

福城桃源位于郴州市下湄桥东片区,是郴州两城建设中北提区域旧城提质改造的重点项目之一,改造之后原本拥挤的街道变得宽敞,环境越来越好。下湄桥板块5月商品住房成交均价为5045元/㎡,环比上涨17.8%。另外,碧桂园在该板块的龙女温泉建设了一个“康氧旅游特色小镇,项目由康养旅游特色小镇和养老社区2部分构成,龙女温泉康养产业园的建设给该地方的周边配套增添一个亮点,给下湄桥板块带来巨大的基础配套优势,除此之外,该板块拥有市四中,十一完小、市三医北院等,周边教育、医疗资源丰富,同时也郴州房价“洼地”,不少购房者纷纷把目光投向这里。

 

总结&展望


一、5月,郴州市场供应、成交保持平稳,稍有下降,市场热度维持。其他重点城市新建商品住宅新增供应面积与上月大体持平,但同比增加12%。与之相对的则是成交整体火热,重点城市成交面积环比微增3%,同比持平。调控层面“因城施策”,“抢人大战”和“四限”升级双管齐下,促进房地产行业健康有序的发展。


二、从土地成交方面看,5月郴州土地成交量持续走高,量价齐升,并带动整体的成交面积上行;本月总成交6宗工业用地,3宗商住土地,商住用地溢价率颇高,它们分别是位于梨树山村和五岭阁,溢价率分别达到299%和88.4%,梨树山板块近两月成交量涨势迅猛,新盘较多,同时美的·云熙府进驻该板块,配套也在逐渐完善,让更多人看到该板块的发展前景。五岭阁地块位于五岭板块,由于地理位置和周边土地利用度有限,加之五岭板块区位优势和发展潜力大,很多开发商都想在此分得一杯羹,该地块经过391笔出价记录之后,该地由碧桂园拍得,“地王”的诞生预计会将五岭板块项目价格继续拉高。


而在5月31日,湖南省政府网站公布了《湖南省人民政府关于进一步加强节约集约用地的意见》,各地要根据商品房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模,结构和时序。


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郴州市商品住宅去化周期在4.4个月,不仅要显著增加工地,同时还要加快供应节奏,预计郴州将会有更多土地供应。


三、从供应方面看,郴州市5月份土地供应量有所增加,5月供应面积环比上涨13%,但五月郴州住宅供销比为0.59,目前郴州房地产市场仍然处于“房荒”的状态,而需求依然旺盛,进一步促进郴州房价上涨。而在一二线重点城市不断升级的楼市政策重压下,全国楼市成交继续向郴州这样相对轻松的三四线城市的房地产市场下沉,同时,郴州的货币化棚改政策仍在持续,仍在释放大量需求,可见在棚改结束前,郴州市场“房荒”的状态还会继续持续下去。


四、从新房成交方面看,本月商品住房成交面积为32.6万平方米,环比下降9.4%,郴州城区刚需首改需求量迅速攀升,成为市场交易主体,刚需型住房需求渐渐下降,需求量主要来自于返乡置业和新一轮的“棚改”居民,刚需首改住房需求逐渐增多,价格也有所上涨。


五、从商业成交看,2018年5月,郴州商业去化面积为21548平米,环比增加59.2%。从郴州住宅成交趋势看,在全国经济向小康经济迈进的大力发展下,郴州人民生活质量不断提高,把手头“余额”进行投资,快速推动本地的发展步伐,同时,根据郴州商场规划的实施,坚持规范老旧市场的产业布局,进一步加大商业的需求量。


六、综合来看,住建部进一步重申“房住不炒”定位,坚持调控目标不动摇、力度不松劲。

而当下市场热度仍在延续,郴州这样的三四线城市成交量持续高位运行,多数项目开盘即售罄,属于典型的卖方市场。6月郴州市场情况会如何发展,房价是否仍将继续上行,我们敬请期待!


热门楼盘