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郴州市房地产市场数据研究报告【2018年3月】

2018-04-01 来源:百房市场数据研究院 点击 评论


引言:

2018年一季度,政策方面“房住不炒”已成共识,房地产税改革将稳步推进,金融去杠杆大局已定,而行业销售依旧“开门红”,全国商品房销售面积、金额同比分别继续增长。三四线城市房地产市场火爆形势延续,依旧占据近70%的市场份额,一、二线城市随着供应增加而销量回升,预示着上半年城市市场格局有望延续。2018年3月郴州房地产市场回归热闹,量价齐升,一起来了解一下郴州市场3月情况吧!


一、政策动态

【房地产税4天3次“亮相”方案轮廓逐渐清晰】

3月4日、3月5日、3月7日,从3月4日十三届全国人大一次会议新闻发布会开始计算,短短4天时间,房地产税3次“亮相”今年全国“两会”,而且信息量是逐次放大,逐次具体。3月7日,在财政部记者会上,财政部副部长史耀斌用超过900字的大“篇幅”,“诠释”了房地产税。史耀斌称,“我们正在设计、完善,同时再进行论证和听取意见”。史耀斌用了“完善”二字,与全国人大发言人张业遂的“房地产税方案已在内部征求意见”表述相呼应,应该可以断定,房地产税方案轮廓已经逐渐清晰。

 从全面落实税收法定原则看,房地产税推出也存在着“倒逼”。张业遂称,“对现行的税收条例修改上升为法律,力争在2020年前完成。”

 

百房观点:2020年全面落实税收法定原则,也可以解读为2020年是房地产税法完成的时间底线。从房地产税“亮相”的相关内容看,房地产税离我们确实越来越近了。

 

【2月份全国房贷利率仍上升  长沙首套房贷利率最低4.90%】

    融360发布的最新全国房贷检测数据显示,2月全国首套和二套房贷平均利率分别环比上涨了0.55%、0.03%,达到5.46%和5.79%。全国首套房贷款平均利率为5.46%,相当于基准利率的1.114倍。全国首套房贷款平均利率依旧保持小幅上涨,房贷市场继续保持收紧的态势。在35个检测城市中,首套房贷款平均利率最低值为上海的5.06%,最高值仍为郑州的5.92%。其中长沙的首套房贷利率处于全国平均水平,保持基本平稳。

    从郴州的银行来看,其中,中国银行、工商银行、农业银行、建设银行、华夏银行、浦发银行、光大银行的首套住宅房贷执行基准利率4.90%,首套住宅房贷利率基准利率上浮5%-20%

 

百房观点:从近20年房贷利率来看,房贷基准利率最高的是2007年的7.83%,而目前的基准利率为4.9%,20年平均利率在6%-7%这个区间。也就是说,即使上浮15%-30%,房贷利率仍没到基准利率历史最高点,在抑制房价过快上涨的政策杠杆下,利率仍存在上升空间。

 

【美联储于3月22日落定年内首次加息】

 3月22日,备受瞩目的美联储3月份议息会议正式尘埃落定,美联储宣布将联邦基金利率目标区间上调25个基点到1.5%至1.75%水平,这是美联储年内的首次加息。从2015年以来,美联储历年加息频次呈现逐渐加快趋势,2015年加息1次、2016年加息1次,2017年加息3次,每次加息0.25个基点。

 

【长沙市出台推进新建商品住宅全装修通知,内五区全装修比例不低于7成】

3月15日,长沙市政府办公厅出台《关于进一步推进新建商品住宅全装修建设的通知》,主要内容有:

1、长沙内五区的新建商品住宅,全装修的交付比例不低于70%,长沙县、望城、浏阳、宁乡不低于30%;将会列入以后挂牌须知;对于已拿土地的项目,可参考实施;

2、新建商品住宅应提供多个装修方案,且装修部分价格以第三方造价机构核算为准,毛坯价格与装修价格分开计价;

3、新建全装修商品住宅项目应按所售户型1:1要求建设样板房,并保留至项目交付完毕;

 

百房观点:全装修在美国、日本等发达国家均要求提供成品住宅产品,目前,发达国家(地区)成品住宅建设技术与能力已相当成熟,集成化、智能化、环保化是重要方向和发展特点,从长沙出台的新政不难看出,全装修将是近后期房地产大势所趋,也会在更多城市得到普及,不容质疑。

 

 

【政府工作报告再提棚改】

2018年3月5日,政府工作报告中再次提及棚户区改造,提出“更好解决群众住房问题。启动新的三年棚改攻坚计划,今年开工580万套。”2018年郴州市全市城镇棚户区改造8542户,货币化安置与新建7542户,改建1000户,棚户区改造总面积715508.65㎡,总投资427716万元。其中市本级及辖区棚户区改造1001户,全部实行货币化安置与新建,棚户区改造面积68345㎡,投资额50100万元,另外,国有工矿棚户区改造336户。

 

百房观点:在2017年,伴随着棚改货币化安置的推进,郴州楼市也迎来了新的发展,近几年,郴州楼市的成交量和成交价均涨幅较大,虽然今年的棚改任务有所减少,但是棚改任务依然很重,因此仍将会有大量的购房需求释放,预计今年郴州房地产市场在棚改资金的助力下依然会热销。



二、土地市场


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土地市场小结:

1、城市土地供应:2018年3月无土地出让;

2、城市土地成交:2018年3月无住宅商业用地成交信息,仅有一宗仓储用地成交。


三、新房市场


住宅市场


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2018年3月商品住宅成交共计1975套,成交面积21万平方米。



2018年3月郴州城区成交面积/成交套数对比

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2018年3月郴州城区成交金额/成交均价对比

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百房观点:

2018年3月郴州市场成交面积、套数、总金额以及均价均大幅增长,去化面积环比2月成交环比上涨62%,3月成交总金额环比上涨64%,而成交均价也有所增长,环比上涨1.4%;3月成交均价5214元/㎡,环比上涨1.4%;

2月由于春节假期的影响,所以对成交有一定影响,到3月市场又继续恢复火热。


郴州市场2017年至今成交均价走势


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百房观点:

从图表中可看出,2017年至今,郴州市场成交均价呈不断上升趋势,郴州受益于货币化棚改政策以及一二线城市需求外溢与返乡置业,量价齐升。


郴州市城区3月份销售标杆楼盘TOP-20(套数)

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备注:由于数据收集统计有一定的延迟性,具体报价请以各项目营销销售人员实时报价为主,此价格不作为销售参考依据。



郴州市城区3月份销售标杆楼盘TOP-20(面积)


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备注:由于数据收集统计有一定的延迟性,具体报价请以各项目营销销售人员实时报价为主,此价格不作为销售参考依据。


百房观点:

从郴州城区2月销售标杆楼盘TOP排行榜来看,成交套数方面,紫宸澜山、金科城、恒大帝景、名都翡翠、巨丰·豪斯卡排名前5。

TOP1:紫宸澜山成交以A/B/F栋为主,共成交242套,排在第一位;

TOP2:金科城成交233套,排在第二位;

TOP3:恒大帝景售出99套,排在第三位;

TOP4:明大·公园九里成交81套排在第四位;

TOP5:巨丰·豪斯卡成交59套排在第五位;

成交面积方面,金科城、紫宸澜山、恒大帝景、明大·公园九里、恒隆华府排在前五位。

TOP1:排在第一位的金科城此次成交以4栋为主,主力成交户型为91-122平米的二室二厅为主,成交面积2.53万㎡;

TOP2:紫宸澜山成交面积为2.52万㎡,排在第二位;

TOP3:恒大帝景成交面积1.1万㎡,排在第三位。


 郴州市城区各板块成交面积(201803)(住宅)

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 百房观点:

3月各板块成交面积方面,排名前三的板块为城东板块、五岭板块和北湖板块。

TOP1:城东板块成交面积4.5万平方米,占比21%;

TOP2:五岭板块成交面积3.6万平方米,成交占比17%;

TOP3:北湖板块成交面积2.8万平方米,成交占比13%。

随着配套的不断完善,城东新区发展潜力被更多人发现,同时交通方便、环境优美,符合很多刚需市民以及改善型需求市民置业的需求;而五岭板块和北湖板块处于中心地段,配套成熟、完善,也是很多居民习惯的生活区域,仍然是很多居民置业的首选地段。



2018年3月各板块成交面积对比


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百房观点2月由于受春节假期的影响,各板块的成交量环比上月下降幅度都超过了7成; 而3月的成交面积均有上涨,其中北湖板块涨幅322%,主要成交集中在紫宸澜山;其次为骆仙板块,成交面积上涨157%,主要集中在亿枫翠城;五岭板块环比2月上涨141%,热门项目有五岭大盘汇龙.万宝国际城,主打loft公寓的巨丰豪斯卡以及翡翠湾花园;城东板块也是处于不断上涨的阶段,环比2月成交面积上涨125%,主要成交集中在金科城以及中源国际城。


2018年3月各板块成交均价对比

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百房观点:2018年3月郴州市的商品住宅成交均价为5214元/㎡,环比上涨1.4%;从各板块的成交均价对比来看,多数板块的成交均价在上行,其中涨幅最大的为城西高铁板块,成交均价上浮了27.6%,达到了4974元/㎡;3月成交均价最高的为五岭板块,成交均价为6478元/㎡,其次为龙泉板块、南塔板块、苏仙板块等,成交均价均快突破6000元/㎡。


郴州市2018年3月商品房去化结构表

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百房观点:

3月商品房去化结构表来看,100㎡-125㎡面积段最为热销,共成交847套,成交面积9.7万㎡,分别占比42.9%和446.1%;其次为80-100㎡面积段,共成交374套,成交面积3.4万㎡,分别占比18.9%和16.2%;另外,125-144㎡、以及144㎡以上的改善型户型共成交404套,成交主力来自东田金湾、恒大帝景、湘域中央花园、书香名园等项目。现在郴州市仍以刚需为主,同时改善需求也在逐渐增加。


商业市场


郴州市2018年3月商业产品去化结构表

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百房观点:

2018年3月郴州市商业去化套数183套,去化面积8487平方米,去化面积环比2月上涨7%。从各面积段来看,去化面积最多的为65-90㎡面积段,去化面积3405㎡;其次为40(含)-65㎡面积段,去化面积为3138㎡,成交主力均为湘南大市场项目。


郴州各板块商业成交情况(201803


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百房观点:从本月的各板块商业成交情况来看,3月成交占比最大的仍是梨树山板块,成交面积占比43%。其中,梨树山板块的商业成交全部来自于湘南大市场,成交面积为3661㎡;五岭板块和南塔板块成交面积1026㎡和812㎡,分别占比12%和10%。湘南大市场去年一经推出就受到了客户的追捧,一期已经在去年年底开业,二期建材城目前的销售也十分火爆。


四、热点项目分析


裕湘公馆

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百房观点:

裕湘公馆1号栋公寓推出21天认筹408组,3月25日开盘当天劲销98%;裕湘公馆不仅仅是郴州市面上为数不多的现房,并且还拥有郴州稀缺的Loft公寓,实景现房品质看得见,同时,裕湘公馆位于五岭商圈核心地段裕湘路(明星学校正对面)宜商宜住宜投资,非常受客户的欢迎。


紫宸澜山

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百房观点:

紫宸澜山3月去化242套,2.5万平方米,主力去化栋数为A栋、B栋、F栋,其中A栋以97-116平米的三房刚需户型为主,B栋以93-124的三房平米户型为主,而F栋则有56平米的公寓以及75平米的两房、93-119的三房、132平的五房,户型选择多样,同时二期规划1.6万方集优价五星超市、健康运动中心、美食新天地、儿童梦幻乐园于一体的全家庭欢乐购物公园,三大立体园林、一所面积约2000㎡的高端幼儿园,配套逐渐齐全;同时位于北湖板块与下湄桥板块的交汇处,2017年下湄桥板块拆迁户数较多,刚需旺盛,今年仍然有420户棚改户,紫宸澜山地理位置优势极大。


金科城

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百房观点:

2月9日金科城4栋开盘至今去化230套,达90%;而3月25日11栋花园板楼开盘当天去化90%,18层小高层,2梯2户,主力户型为126-143㎡三房到四房,很适合刚性购房以及改善型需求居民;同时金科城位于政府支持力度大、发展前景向好的城东新区,配套逐渐完善,本身交通便捷的城东新区逐渐被纳入购房客户的考虑范围。


五、总结&展望


一、政策层面:3月“两会”政府报告再次重申“房住不炒”,提出租赁、保障房加快建设,并推进房地产税改革立法,金融去杠杆大局已定的情势下,房地产信贷资金监管趋严,目前郴州大多数银行的房贷利率都在基准利率上有所上浮,首套房贷款利率上浮了10%左右,而二套房的贷款利率上浮了20%左右,购房成本大大增加; 展望二季度,预计房地产信贷控制依旧偏紧,有购房需求的市民,建议尽早下手;房地产税立法即引发了广泛关注,但房地产税距离真正落地执行仍需历经更长的时间周期,初始征收阶段有望适用低税率,并设置减免、抵税等优惠政策,我们倾向性认为房地产税不会对房地产市场造成实质性冲击;另一方面,启动新的3年棚改攻坚计划,郴州2018年棚改任务8542套,相比2017年有所下降,但是预计仍然会继续拉动郴州房地产市场的发展;而在3月长沙市出台推进新建商品住宅全装修通知,不难看出,置业门槛的提高,市场细分将深化,部分置业将流向目前仍然以毛胚供应为主的五区以外,以及郴州这样暂无硬性要求的三四线地州市。


二、城市供求:一季度,受春节返乡置业潮的推动,三四线城市商品住宅同比增多跌少,郴州1-2月市场新增商品住宅供应面积34.7万平方米,同比去年同期增长150%,二季郴州市场热度仍将延续,预计今年郴州市场将继续加大土地供应面积,同时一、二线城市持续紧缩的政策导致部分需求外溢,在多种因素共同作用的市场格局下,预计郴州的供应量仍将保持在高位。


三、成交方面:2018年3月郴州市场成交面积、套数、总金额均有大幅增长,去化面积环比2月成交环比上涨62%,成交总金额环比上涨64%;下季度预计郴州城市热度依旧,加上供给量较为稳定,预计二季度成交量将稳中有升。


四、房价走势:一季度,各线城市房价走势呈现分化趋势。一方面,限价政策还在严格执行之中,热点一二线城市房价涨幅趋于平缓。另一方面,郴州地理位置较为优越,距离广东各城市近,交通方便,同时经过2016年到2017年的发展,郴州市场已然激活,成为市场各大开发商争抢的对象,随着全国大牌开发商的进驻、投资、投机性需求大量进场,预计今年郴州房价依然会保持稳步上涨的趋势。


注明:该报告为百房市场数据研究院原创,如需转载请注明来源于百房网;如有疑问请咨询百房专线:0735-2222212。


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